A cláusula penal nos contratos de incorporação imobiliária
DOI:
https://doi.org/10.22477/rdj.v110i2.443Resumo
A regulamentação da resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóveis submetido ao regime de incorporação imobiliária prevista na Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, não afasta o dever do Judiciário de controlar a proporcionalidade da cláusula penal, mesmo que submetida aos limites previstos no novo diploma legal. No presente trabalho, serão oferecidas ferramentas, para que o mencionado controle seja feito de maneira objetiva, por meio da decomposição analítica dos elementos que constituem as perdas ordinariamente advindas dessa modalidade de extinção contratual e da atribuição a elas do peso de 20% sobre a totalidade da cláusula penal. Objetiva-se, com isso, disponibilizar critérios que ofereçam padrões mais claros para a tomada de decisão, evitando-se o subjetivismo e as decisões contraditórias.Referências
BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei da Câmara dos Deputados nº 1.220/2015. Altera as Leis nºs
591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por
inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo
urbano. Disponível em: https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=1214970.
Acesso em: 3 mar. 2019.
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.
Diário Oficial da União. Brasília, DF, 1979. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/
L6766.htm. Acesso em: 5 maio 2019.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações
imobiliárias. Diário Oficial da União. Brasília, DF, 1964. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
leis/L4591.htm. Acesso em: 3 maio 2019.
BRASIL. Lei nº 8.078, de11 de setembro de 1990. Código de Defesa do Consumidor. Dispõe sobre a proteção do
consumidor e dá outras providências. Diário Oficial da União. Brasília, DF, 1990. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078.htm. Acesso em: 10 jan. 2019.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União. Brasília, DF,
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 20 mar. 2019.
BRASIL. Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Altera as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de
de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade
imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Diário Oficial da União. Brasília, DF,
a. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm. Acesso em:
maio 2019.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Jurisprudência em Teses. Disponível em: http://www.stj.jus.br/SCON/jt/
toc.jsp. Acesso em: 12 fev. 2019.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). Recurso Especial nº 1.447.247/SP. Recurso Especial. Ação postulando
o cumprimento de obrigação de fazer. Sentença de improcedência da pretensão autoral com condenação
ao pagamento da cláusula penal avençada. Redução de ofício da multa contratual pela corte estadual. Relator:
Ministro Luis Felipe Salomão, 19 de abril de 2018. Diário de Justiça Eletrônico. Brasília, DF, 4 de junho de 2018b.
Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=17
&num_registro=201300994520&data=20180604&formato=PDF. Acesso em: 26 mar. 2019.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/
construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Disponível em:
pdf. Acesso em: 14 jan. 2019.
BRASIL. Ministério da Fazenda. Nota técnica Distrato. Disponível em: http://www.fazenda.gov.br/centrais-de-
-conteudos/notas-tecnicas/2018/2018-07-04_distrato_nota.pdf. Acesso em: 25 mar. 2019.
CONJUR. Retrospectiva 2018: Leis, livros e efemérides do direito civil. Disponível em: https://www.conjur.com.
br/2019-jan-02/retrospectiva-2018-leis-livros-efemerides-direito-civil . Acesso em: 2 maio 2019.
FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Déficit Habitacional no Brasil. Disponível em: http://www.fjp.mg.gov.br/index.
php/produtos-e-servicos1/2742-deficit-habitacional-no-brasil-3. Acesso em: 14 fev. 2019.
FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS. Análise dos Efeitos Econômicos e Financeiros dos Distratos nas Compras de
Imóveis Residenciais na Planta sobre as Empresas Incorporadoras. Disponível em: https://www.abrainc.org.
br/wp-content/uploads/2018/05/1932-17-Produto-2.pdf. Acesso em: 3 abr. 2019.
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos: teoria geral. 10.
ed. São Paulo: Saraiva: 2014, v. 4.
GALLOTTI, Isabel. A incorporação imobiliária na perspectiva do STJ: a proteção do consumidor – interesse
coletivo x individual. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI279947,21048-A+incorporac
ao+imobiliaria+na+perspectiva+do+STJa+protecao+do. Acesso em: 15 jan. 2019.
INSTITUTO BRASILEIRO DE OPINIÃO PÚBLICA E ESTATÍSTICA. Mercado Imobiliário Residencial Brasileiro.
Disponível em: http://www.ibope.com.br/pt-br/noticias/Documents/110718_Pyxis%20Imobili%C3%A1rio.pdf.
Acesso em: 22 mar. 2019.
NOTÍCIAS.R7. Custo com distratos supera prejuízo das construtoras. Disponível em: https://noticias.r7.com/
economia/custo-com-distratos-supera-prejuizo-das-construtoras-25042017. Acesso em: 13 maio 2019.
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015.
SIENGE. Qual o custo do distrato do imóvel para sua empresa? Disponível em: https://www.sienge.com.br/
blog/custo-distrato-de-imovel/. Acesso em: 5 jan. 2019.
SINDICATO DE HABITAÇÃO. Balanço anual de mercado. Disponível em: http://www.secovi.com.br/downloads/
pesquisas-e-indices/balancos-do-mercado/2016/arquivos/balancodomercadoimobiliario2016(af).pdf.
Acesso em: 4 mar. 2019.
TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 2011.
Downloads
Publicado
Como Citar
Edição
Seção
Licença
O(s) autor declara(m) que o trabalho é original e inédito, não tendo sido submetido à publicação em qualquer meio de divulgação, especialmente em outro periódico, nacional ou internacional, quer seja em parte ou na íntegra;
Caso aprovada e selecionada, fica autorizada a publicação da produção na Revista de Doutrina Jurídica – RDJ, a qual não se responsabiliza pelas opiniões, ideias e conceitos emitidos nos textos, por serem de inteira responsabilidade de seu(s) autor(es);
A publicação do artigo implica transferência gratuita dos direitos autorais à Revista, nas versões eletrônica e impressa, conforme permissivo constante do artigo 49 da Lei de Proteção de Direitos Autorais (Lei 9.610, de 19/02/98), e que a não observância desse compromisso submeterá o infrator a sanções e penas previstas no mesmo diploma legal;
Todos os artigos publicados são licenciados sob a Licença Creative Commons Attribution, que permite o compartilhamento do trabalho com reconhecimento da autoria e publicação inicial nesta revista.